El pasado 13 de junio, el programa «Cultura Emprende», dirigido por Víctor Delgado García, recibió a José López, arquitecto técnico, formador, consultor inmobiliario y experto en tasaciones en Guzar Set.
En esta ocasión, la sección PropTech de radio Intereconomía puso el foco en la actual crisis del acceso a la vivienda en España, caracterizada por alquileres que superan las cuotas hipotecarias, un récord histórico en compraventas y la escasez de suelo.
La crisis de la vivienda: El Desorbitado Precio del Alquiler. Oferta vs. Demanda
José López inició el análisis señalando que el alquiler medio en España ha alcanzado niveles altísimos, muy superiores a la posible cuota hipotecaria media. Este fenómeno se debe, fundamentalmente, a la falta de oferta y al exceso de demanda. En solo un año, el mercado de alquiler ha experimentado un aumento cercano al 15%, especialmente en zonas como Madrid, pero el problema es generalizado en todo el territorio nacional.
Los propietarios, buscando la máxima rentabilidad, elevan los precios ante una demanda tan superior a la oferta. Un factor clave, y que López prefiere no politizar, es que se ha expulsado del mercado de alquiler al pequeño propietario, dejando el control en manos de los grandes tenedores. López explica que en décadas pasadas, como los años 70 u 80, muchas familias se sacrificaban para adquirir segundas residencias, algo que hoy es «inasumible». Sin embargo, estas segundas viviendas a menudo no salen al mercado de alquiler por miedo.
El marco legislativo actual, que genera temor al pequeño inversor, y los intentos fallidos de «bloquear» a los grandes tenedores (quienes cuentan con amplios despachos de abogados), solo consiguen que los precios sigan subiendo, marcados por los grandes. La solución, según López, pasa por facilitar que estas viviendas cerradas en manos de pequeños propietarios salgan al mercado.
El Auge de la Compraventa y sus Razones.
En paralelo al incremento de los alquileres, los precios de compraventa también han experimentado subidas, debido a varios factores que impulsan este encarecimiento:
• Escasez de suelo: No hay suelo disponible, lo que impide la edificación de nuevas viviendas.
• Ausencia de obra pública: No se están desarrollando promociones públicas, subvencionadas o de Vivienda de Protección Pública (VPP) en el territorio nacional.
• Ventaja de la compra frente al alquiler: Dado que el alquiler es tan elevado, la gente se inclina hacia la compra, donde las cuotas hipotecarias son más atractivas. Si se paga 1000 € de alquiler, es preferible pagar 700 € por una hipoteca y que la casa sea propia.
• Financiación bancaria favorable: La banca ha flexibilizado el acceso al crédito, facilitando la compra.
Esta confluencia de factores ha llevado a un récord en las compraventas, con un aumento de más del 40% en marzo y más de 183.000 operaciones en el primer trimestre, proyectando más de 700.000 operaciones para el año. Este aparente fenómeno contradictorio (subida de precios y récord de ventas) no lo es para López: la gente compra porque el alquiler es inasequible, la financiación es accesible y los intereses hipotecarios no son altos. La demanda de compradores es tan alta que, según las inmobiliarias, «no tengo inmuebles, tengo compradores». Aunque existan ofertas en portales, muchos anuncios presentan precios «auténticas barbaridades», indicando un mercado recalentado.
Los Altos Costes de Construcción y el Papel de la Normativa.
La falta de suelo finalista es un problema crítico que limita la oferta de nuevas viviendas. Si hubiera más suelo disponible, se desarrollarían más promociones, incluyendo viviendas protegidas con precios tasados, lo que podría reducir la demanda de segunda mano y mitigar las subidas de precio.
Sin embargo, liberar suelo no es suficiente. Los costes de construcción se han disparado salvajemente, con aumentos del 40-50% en los últimos 5 o 6 años, debido en parte a normativas como la Agenda 2030 y otros factores externos como la guerra. Estos costes hacen que construir en algunas zonas sea más caro que el valor que el mercado otorga a las viviendas por comparación.
López sugiere ser más «prácticos» y revisar algunas normativas europeas que, si bien son buenas para ciertos países por su geografía, podrían no ser adecuadas para España.
Consejo para el Comprador: Racionalidad y Valoración.
Ante este panorama, José López aconseja siempre comprar, pero con una mirada a futuro y de forma racional. Destaca la necesidad de cambiar la «cultura del español», que tradicionalmente otorga un componente emocional «altísimo» a la compra de vivienda. En lugar de buscar la «casa definitiva» o quedarse cerca del lugar de origen, se debe considerar una compra que se ajuste a la capacidad económica sin comprometer la calidad de vida. López anima a ver la compra como una inversión y un hogar, entendiendo que la vida evoluciona y el lugar de residencia puede cambiar.
Para aquellos interesados en comprar o vender, José López enfatiza la importancia del «valor». Como experto en tasaciones, ofrece ayuda a través de una buena valoración, orientando al cliente hacia el «producto adecuado» para su situación actual y sus capacidades.
Se puede contactar a José López a través de sus redes sociales o directamente por vía WhatsApp en el teléfono +34 645 6989 81.
